Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Tahliye Davası Nasıl Açılır 1

Tahliye Sebeplerinin Oluşması Halinde Açılacak Davalar

Günümüzde çok karşılaştığımız hukuki uyuşmazlıklardan birisi de kiracının kira borcunu ödememesidir. Kiraya veren bu durumda kira borcunun tahsilini istemekte ve bir an önce kiracıyı taşınmazdan tahliye etmeyi talep etmektedir. Kiracının birden çok kanuni sebebe aykırı davrandığı durumlarda uygulanacak hukuki başvurular değişmekte ve çeşitlilik kazanmaktadır.  Tahliye davaları Borçlar Kanunu (BK) 260 vd. maddeleri ile 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun (GKKK) da düzenlenmiştir. Özel kanun olan 6570 sayılı kanunun uygulanmadığı durumlarda BK’nun ilgili maddeleri uygulanmaktadır. 6570 sayılı kanun Belediye teşkilatı olan yerlerle iskele, liman ve istasyonlardaki gayrimenkullerin (örtülü olmayanları hariç) kiralamalarında uygulanır. 6570 sayılı kanun hükümleri kiracı aleyhine değiştirilemez, ama lehine değiştirilebilir. BK sisteminde kiraya verenin tek taraflı irade beyanı ile sözleşme sona erdirilebileceği halde 6570 sayılı kanuna göre akdin akıbeti hakim kararına bağlıdır.


Tahliye Davası Nasıl Açılır 3

 

A- 6570 SAYILI G.K.K.K. GÖRE TAHLİYE SEBEPLERİ

Yazılı Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Tahliye: (6570 sayılı K.mad.7/a)
Davacı kiralayan, kiralayan ölmüşse mirasçılarıdır. Kiralayan olmayan malikin dava hakkı yoktur. Davalı ise kiracıdır. Dava açma süresi; yazılı taahhüt tarihinden itibaren (1) ay?dır. Kiralayan taahhüt tarihinden itibaren (1) ay içinde ya Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açacak veya aynı (1) ay içinde icra takibi yapacaktır. Yargıtay, tahliye taahhüdü ilk kira sözleşmesine bir madde olarak yazılmışsa veya ilk kira sözleşmesi ile aynı tarihi taşıyorsa, kiracı müzayaka halinde olduğundan geçerli kabul etmiyor. (Buna ilişkin 04.10.1944 gün ve 15-20/28 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararı halen yürürlüktedir.) Uygulamada; taahhüt noterden verilmişse, kiracının imzayı inkar hakkı yok. Ancak taahhüt adi olarak yapılmışsa, imza inkar edildiği takdirde mahkemece imza örnekleri alınarak Adli Tıp yoluyla imza incelemesi yapılıyor, sonucuna göre karar veriliyor.

1- İhtiyaç Sebebiyle Tahliye : (6570 sayılı K.mad.7/b-c-d)

a- Mesken ve İşyeri İhtiyacı Sebebiyle Tahliye :

Buna göre kiralayan; kendisi veya eşi veya çocuklarının mesken veya işyeri ihtiyacı için kira sözleşmesinin bitiminden itibaren (1) ay içinde tahliye davası açabilecektir. Tahliye davası açabilmek için ?kiraya veren? sıfatına haiz olmak gerekir. Bu davayı kiralayanın yanı sıra malik ve intifa hakkı sahibi de açabilir. Dava kiracıya karşı açılır; eğer kiracılar birden fazla ise, davanın hepsine birden yöneltilmesi gerekmektedir. Zira tahliye borcu, bölünebilecek nitelikteki borçlardan değildir. Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılacaktır; ama dava açılacağı daha önceden veya bir aylık süre içinde kiracıya bildirilmişse, davanın bildirimini takip eden dönem sonuna kadar açılması mümkün hale gelecektir. Dava açıldıktan sonra veya ihtar çekildikten sonra kira parasının ihtirazı kayıtla alınıp alınmamasının önemi yoktur. Bu durumda kira bedeli alınabilir. Bu davada mahkemece aranacak en önemli husus ihtiyacın samimi olup olmadığı hususu olup, ihtiyaç iddiası her türlü delille ispatlanabilir.

b- Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye :

Bu davada yeni malik iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde iktisap durumunu, ihtiyacını, tahliye isteğini ve aksi halde tahliye davası açacağını kiracıya bildirmek kaydıyla, gene iktisap tarihinden başlayarak altı ay sonra tahliye davası açabilecektir. Diğer ihtiyaç sebebiyle açılan davada söylenenler bu dava içinde geçerlidir.

2- Yeniden İnşa Veya Esaslı Onarım Sebebiyle Tahliye : (6570 sayılı K.mad.7/ç)

6570 Sayılı Kanunun konuya ilişkin mad. 7/ç hükmüne göre ?taşınmazı yeniden inşa veya imar maksadıyla esaslı bir surette tamir, genişletme veya düzenleme için çalışma esnasında içinde ikamet veya faaliyet mümkün olmadığı fennen anlaşıldığı takdirde kira akdinin sonunda? kiraya veren tahliye davası açabilir. Bu dava da kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Davayı kiralayan açar, ancak, ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarında olduğu gibi, kiralayan durumunda olmayan malikinde bu davayı açma hakkı bulunmaktadır. Keza aynı şekilde bu dava için de önceden ihtar gerekli değildir. Ancak gerekmemekle birlikte ihtarname gönderilmişse, bu durumda bu davada dönem sonuna kadar açılabilir. Bu davada en önemli husus, yeniden inşaya, esaslı tamir ve tadilata ilişkin olarak hazırlanan tadilat projesinin mahkemeye sunulmasıdır. Keşif sırasında teknik bilirkişiler, söz konusu tadilat sırasında taşınmazda kiracının bulunmasının fennen mümkün olmadığını bildirilerse, mahkemece tahliyeye karar veriliyor. Dolayısıyla yapılacak tamir ve tadilatın esaslı surette olması ve bunlar yapılırken mecurda kiracının oturmasının fennen mümkün olmaması gerekmektedir.

3- Bir Kira Yılı İçinde İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye : (6570 sayılı K.mad.7/e)

Buna göre, kira bedelini ödemediğinden dolayı bir yıl içinde iki defa haklı olarak yazılı ihtarnameye sebep olan kiracı aleyhine kira sözleşmesinin hitamında, kiralayan tarafından tahliye davası açılması mümkün bulunmaktadır. Buradaki bir yıl tabiri bir kira yılı şeklinde anlaşılmalıdır İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası da, kira süresinin bitimini izleyen bir aylık süre içinde açılmalıdır.

Bu dava için ;

a- Kiracının iki haklı ihtara sebebiyet vermesi,

b- Bu iki ihtarın bir kira döneminde ve bir yıl içinde başka başka aylara ait olması,

c- İhtarların muaccel olan kira bedellerini kapsaması,

d- Davanın kira süresinin hitamını takip eden bir ayın içinde açılmış olması gerekmektedir.

4- Kiracının veya eşinin aynı belediye sınırları içinde meskeni bulunması sebebiyle Tahliye : (6570 sayılı K.mad.7/son)

Kiracının kirada oturduğu yer ile aynı belediye sınırları içinde meskeninin bulunması halinde kiralayan her zaman tahliye davası açarak, kiracının tahliyesini isteyebilir. Bu dava süreye bağlı değildir. Ancak her zaman kiracının aynı belediye sınırları içinde meskeninin bulunması her zaman tahliye sebebi olamaz Gerçektende, bu hususta tahliye davasına muhatap olan kiracının sağlık durumu, sosyal, ekonomik ve kültürel şartları mutlaka dikkate alınmalıdır. Mesela romatizmal hastalıkları bulunan kiracının aynı belediye sınırları içinde çok rutubetli bir bodrum kata sahip olması, onun tahliyesi için yeterli sebep oluşturmayacaktır. 6570 sayılı K. mad. 7/2 hükmüne göre tahliye davasını açmaya sadece malikin yetkili olduğunu da belirtmeliyiz . Oysa buraya kadar incelediğimiz tahliye sebeplerinde dava açma hakkı, kural olarak, kiraya verenlere tanınmıştı. Ancak bu dava, malik tarafından ?her zaman? açılabilecektir. Demek ki malik sıfatına sahip olan kiraya veren, incelemekte olduğumuz tahliye davasını açmak için süresin sonunu veya iktisap tarihinden itibaren altı ayın geçmesini beklemek zorunda değildir.

5- Fuzuli İşgal Sebebiyle Tahliye : (6570 sayılı K.mad.12)

6570 sayılı kanun, kira sözleşmelerinde aksine açıklama olmadıkça, kiralanan yerin kiracı tarafından başkasına kiraya verilmesine (alt kirayı) veya kiracının kiracılık hakkını devretmesini (kiranın devrini) caiz görmemiştir. Keza, kiracının terk ettiği taşınmazı başkasına herhangi bir sebeple işgal ettirmesi de yasaklanmıştır. Buna karşılık, sözleşmenin asıl amacı itibariyle başkalarına kiraya verilmesi gereken veya mutat olan otel, pansiyon öğrenci yurdu gibi yerler ise, bu hükmün dışındadır. Ne var ki, taşınmazın ?tamamının? başkasına kiraya verilmesi veya taşınmazın ?tamamı? için kiranın devri gene yasak kapsamına alınmıştır. İşte, belirtilen yasaklara aykırı davranılmışsa, taşınmaza kiracı veya devralan sıfatıyla girenler ya da taşınmazı herhangi bir sebeple işgal edenler aleyhine hiç bir ihtara hacet kalmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılabilecektir. Bu takdirde devreden kiracıya akde aykırılıktan, işgal edene karşıda fuzuli şagillikten dolayı birlikte veya ayrı ayrı dava açılabilir.

Tahliye Davası Nasıl Açılır 2

B- BORÇLAR KANUNUNA GÖRE TAHLİYE SEBEPLERİ

1- Akde Aykırılık Nedeniyle Tahliye Davası : (Borçlar K. mad.256)

BK md. 256 genel bir hüküm olup, hem BK, hem de GKKK kapsamına giren yerler için uygulanır. Bu maddeye göre kiracının akde aykırı davranması durumunda, kiraya veren süre sonunu beklemeden sözleşmeyi hemen feshedebilecektir. Malikin bu davayı açma hakkı yoktur. Kiraya verenin bu yola başvurabilmesi için, evvela kiracıya akde aykırılığı gidermesini ihtar etmesi ve münasip bir mehil vermesi gerekir. Bu ihtar, herhangi bir şekle tabi değildir. Eğer kiracı, kiralananı açıktan açığa fena kullanarak kiralanana daimi bir zarar verirse , ihtara da gerek yoktur. Eğer yapılan ihtar amacına ulaşmışsa, yani kiracı ihtar üzerine, yani kiracı ihtar üzerine sözleşmeye ve kanuna aykırı davranışlarına son vermişse, artık kiraya verenin sözleşmeyi feshetme hakkı mevcut olmayacak, akde aykırılık giderilmediği takdirde ise tahliye davası açılabilecektir.

Akde aykırılık nedenine dayanılarak açılan davada tahliye kararı verilebilmesi için akde aykırı davranışın önemli ve doğrudan doğruya kiralananın bizzat kullanılması ile ilgili olması gerekir. Taraflar arasında 01/08/2012 tarihli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı kiraya veren tarafından gönderilen 20/07/2015 tarihli ihtarname ile; kiralananın üçüncü kişi tarafından kullanılmasının akde aykırılık teşkil ettiği belirtilerek ihtarnamenin tebliğinden itibaren 15 gün içinde akde aykırılığın giderilmesi istenilmiştir. Dava konusu kiralanan çatılı işyeri niteliğinde olduğundan davacı tarafından yukarda açıklanan esaslar çerçevesinde, davalıya en az 30 gün süreli ihtar gönderilmesi gerekirken 15 gün süre verilmesi doğru değildir. Bu sebeple davanın reddine karar verilmesi gerekir. YARGITAY 3. HD ESAS NO: 2017/8658 KARAR NO: 2018/173 KARAR TARİHİ:16.1.2018

a- Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle Tahliye :

Ödenmeyen kira bedelleri için kira sözleşmesi sonu beklenmeden yapılan takipte yasal süresi içinde kiralarını ödemeyenlere karşı açılan tahliye davaları vardır.

Bu durumda ödenmeyen kira bedelleri için ihtar çekmek yerine önce bir icra takibi başlatılır ve yasal 30 günlük sürede kira bedellerinin ödenmesi için kiracıya borçlu sıfatıyla   ödeme emri gönderilir. Yasal 30 günlük sürede borçlu oldukları kira bedellerini ödemeyenler hakkında bu kere icra hukuk mahkemesine tahliye davası açılır.

Kira sözleşmelerine konulan ve muacceliyet dediğimiz bir ayın kira bedeli ödenmediğinde kira dönemi sonuna kadar diğer kira bedellerinin de ödenebilir hale gelmesi hükmü yeni Borçlar yasası ile geçersiz kılındığından sadece ödenmeyen aylar için kira bedellerinin tahsili amacıyla takip yapılabilecektir.

b-  Kira Bedelinin Zamanında Ödenmemesi Sebebiyle Tahliye :

Kiracı kira bedelini zamanında ödemez ise, her ödemediği kira için bir kira döneminde iki kere ihtarname gönderilmek suretiyle kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir. Bu durumda öncelikle kiracıya gönderilen ödeme ihtarlarının muaccel hale gelmiş bir kiraya ait olması ve ihtarnamenin usulüne uygun tebliğ edilmiş olması ve yasal ödeme süresinin ihtarnamede belirtilmiş olması şartı aranır. Bu tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür.

2- Temerrüt Nedeniyle Tahliye : (Borçlar K. mad.260)

Kiracı muaccel olan kira bedelini altı ay ve ya daha fazla süreli kira sözleşmelerinde otuz günlük; daha az süreli sözleşmelerde altı günlük süre içinde ihtarname tebliğine rağmen ödemezse temerrüde düşmüş olur. Buna göre, kiraya veren, muaccel kira bedelini ödemeyen kiracısına bir ihtarda bulunacak ve bu ihtarla hem ödeme için 30 günlük süreyi bildirecek, hem de süre sonunda sözleşmeyi feshedeceğini açıkça belirtecektir. Ayrıca ödenmeyen kira miktarının da ihtarda gösterilmesi gerekir. Kiracı, verilen mehilin sonunda kira borcunu öderse, mesele kalmaz. Kiralayan ihtarnamede fazla kira talep etse dahi, kiracı ihtilafsız kira bedelini 30 günlük süre içinde ödemek zorundadır. Aksi halde temerrüde düşecektir. Dava 30 günlük sürenin sonunda açılabilir. Kira süresinin sonunu beklemeye gerek yoktur.

3- Sürenin Dolması veya Feshi İhbar Üzerine Sona Erme : (Borçlar K. mad.262)

Eğer kira sözleşmesi belirli süreli ise , süre bitiminde her iki taraf da sözleşmeyi sona erdirme imkanına sahiptirler. Kira sözleşmesinin belirsiz süreli olması durumunda ise, sözleşmenin nasıl sona erdirileceği probleminde ise her şeyden önce taraflar arasındaki sözleşmeye itibar edilmiştir. Eğer tarafla feshi ihbar mevzuunda bir düzen kabul edilmiş ise, ona uyulacaktır.

Şayet taraflar arasında bu hususa değinilmemiş ise, belirsiz süreli kira sözleşmelerinin sona erdirilmesi şu şekilde olacaktır. Mefruş olmayan apartmanlar, yazıhane, tezgah, dükkan, mağaza, mahzen, samanlık, ahır ve bu gibi yerler, mahalli adet başka bir dönemde tayin edilmiş değilse, altı aylık sürenin bitimi için ve her halde üç ay önce yapılması gereken bir ihbar ile feshedilebilecektir. (BK262/2f) 

Mefruş apartman, yahut müstakil odalar yahut süknaya mahsus mefruşat ancak bir aylık dönemin bitimi için ve iki hafta önceden yapılmasile bir ihbar ile feshedilebilecektir. (BK262/2f2 )

Diğer menkul şeyler her istenilen zaman için ve üç gün evvel yapılması lazım gelen bir ihbar ile akdi feshedebilirler.

C – GAYRİMENKUL HUKUKU ALANINDA UZMAN BİR AVUKATIN ÖNEMİ

Tekrar belirtmekte fayda görüyoruz ki günümüzde çok karşılaştığımız hukuki uyuşmazlıklardan birisi de kiracının kira borcunu ödememesidir. Kiraya veren bu durumda kira borcunun tahsilini istemekte ve bir an önce kiracıyı taşınmazdan tahliye etmeyi talep etmektedir. Kiracının birden çok kanuni sebebe aykırı davrandığı durumlarda uygulanacak hukuki başvurular değişmekte ve çeşitlilik kazanmaktadır. Bu sebeple gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukat yardımı ile hareket edilmesinde büyük fayda olacaktır.

Zira bu hususa birkaç örnek verecek olursak ;

Kiracı tarafından kira borcu süresi içerisinde ve tam olarak ödenmez ise kiralayan 4 şekilde kiracının taşınmazdan tahliyesini sağlayabilir ve borcun tahsilini isteyebilir.

1. Yol ; İcra İflas Kanunu 269. maddesine göre kiracı aleyhine tahliye talepli icra takibi yapılır. Bu takipte kiracıya ödenmeyen kira bedellerine ilişkin bir ödeme emri gönderilir ve 30 gün içerisinde borcu ödemesi ihtar edilir. Verilen süre sonuna kadar kiracı borcunu tam olarak ödemez yahut 7 günlük itiraz süresi içerisinde itiraz etmez ise İcra Mahkemesinde tahliye talepli dava açılır. İcra Mahkemesince verilen tahliye kararı icra dairesi aracılığıyla neticelendirilir ve kiracı taşınmazdan tahliye edilir; icra takibinde aynı zamanda haciz istenerek borcun tahsili de yapılır.

2. Yol ; Kiralayanın izleyeceği ikinci bir yol ise 6098 sayılı Borçlar Kanunu 315. maddesiyle düzenlenmiştir. Buna göre, kiracı kira bedelini ve yan giderlerini ödemez ise noter vasıtasıyla kiracıya ihtar gönderilir ve en az 30 gün süre (konut ve çatılı işyerleri için) verilerek söz konusu borçlarını ödemesi aksi takdirde sözleşmenin feshedileceği ihtar edilir. Verilen süreye rağmen kiracı kira borcunu ödemez ise  tahliye talepli dava açılır. Dava sonucunda verilen tahliye kararı icra dairesi vasıtasıyla sonuçlandırılır. Uygulamada çok pratik bir yöntem olarak görülmemektedir.

3.Yol ;   Borçlar Kanunu 362. maddesiyle yapılan bir düzenleme daha mevcuttur. Buna göre Kiracı, kiralananın tesliminden sonra vadesi gelmiş kira bedelini veya yan giderleri ödemezse kiraya veren, kiracıya yazılı olarak en az altmış günlük bir önel verip, bu önel içinde ödememesi durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Burada da verilen süreye rağmen kiracı kira borcunu ödemez ise tahliye talepli dava açılır. Dava sonucunda verilen tahliye kararı icra dairesi vasıtasıyla sonuçlandırılır.

4 .Yol ; Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde bir kira dönemi içinde, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir yıl içinde kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle kiracıya iki haklı ihtar tebliğ edilmişse; kira süresinin bitimini takip eden bir ay içinde ayrıca ihtara gerek kalmaksızın tahliye davası açılır. Dava sonucunda verilen tahliye kararı icra dairesi vasıtasıyla sonuçlandırılır.

Yine kiralama işlemlerinde aracılık yapan kişiler gayrimenkul hukuk sistemi ile bağdaşmayan bir uygulama yaparlar. Oda kiracıya tarihsiz tahliye taahhütnamesi imzalatmak, bu belge üzerinde bulunan tarih kısmına ne yazılırsa o tarihte taşınmazı tahliye edeceğini taahhüt etmiş sayıldığı için haksızlıklıklara sebep olmaktaydı. Neyseki bu kötü niyetli uygulamaya son vercek karar verdi.

Özetle ; İcra takibine dayanak oluşturan tahliye taahhüdü noterlikçe tanzim veya tasdik edilmiş değildir. İİK.nun 275.maddesi ve 04.12.1957 tarih, 11/26 sayılı İBK gereğince kiraya veren, imzası ikrar olunsa bile tarihi inkar edilen tahliye taahhüdüne dayalı olarak itirazın kaldırılmasını isteyemeyeceğinden uyuşmazlığın halli yargılamayı gerektirir.Yargıtay 6. Hukuk Dairesi Esas No:2015/4348 Karar No:2015/8315 K. Tarihi:12.10.2015 

Yine önemli bir yargıtay kararı ; Tahliye Talebi Olmayan Takibe Dayalı Olarak İcra Müdürlüğünce Borçluya 13 Örnek Ödeme Emri Gönderilemeyeceği/Gönderilse Bile Alacaklının Böyle Bir Ödeme Emrine Dayanarak İcra Mahkemesinden Taşınmazın Tahliyesini İsteyemeyeceğinden Tahliye Talebi Bulunmayan Takip Talepnamesine Dayalı Olarak Açılan Tahliye Davasının Reddi Gerektiği..  Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E. 2017/13162 K. 2017/10909 T. 18.9.2017


Makaleyi paylaşmak için aşağıdaki butonları kullanabilirsiniz.

Av. Serhat ARASAN

Hukuk büromuz, hukuki sorunların ortaya çıkmasının önlenmesi için danışmanlık, mevcut hukuki sorunların çözümünün sağlanması için ise avukatlık hizmeti vermektedir. Hukuki sorunlarınız için bize eposta gönderebilir veya +90 533 373 10 10 no'lu telefonumuzdan bizi arayabilirsiniz.

Sevebilirsin...

Copy Protected by Chetan's WP-Copyprotect.